LA LOI ALUR, l’allongement du délai de paiement d’arriérés de loyer de 24 à 36 mois

La loi ALUR 24 mars 2014  prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement  de loyer dans la limite de trois années pour régler sa dette locative. Il faut savoir aussi que le juge peut d’office et sans que cela soit soulevé par le locataire vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La cour de cassation dans un avis du 16 février 2015 ( n° 15002 )  vient de décider que les délais de paiement sur 36 mois étaient applicables même aux dettes de loyer des baux en cours lors de la promulgation de la loi.

 Ainsi, c’est une demande intéressante lorsque  le bailleur vous assigne  en expulsion pour non paiement des loyers. Néanmoins pour la formuler utilement, il faut avoir repris le paiement des loyers et faire une proposition de plan d’apurement cohérente.

dangerosité des lieux dans le bail d habitation

dangerosité des lieux loués par bail d habitation

 

La Cour d’Appel de Paris en date du 10 juin 2014 (AJDI 2015.39) a admis qu’il existait une contestation sérieuse à la demande par le bailleur de voir acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation  et voir ordonner de expulsion du locataire alors même que celui-ci régulièrement a mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux pour rendre habitable le logement loué.

La fin du bail d’habitation

Bail d’habitation : la restitution des lieux

 

La restitution des lieux à la fin du bail  d’habitation n’est parfaite qu’à la condition que les clés et l’ensemble des jeux de clés ont été remis.

 

C’est ainsi que la 3ème Chambre de la Cour de Cassation dans un Arrêt du 18 novembre 2014 (n°13-20.544)  a considéré que tant qu’il n’avait pas restitué les doubles des clés le locataire n’avait pas restitué les lieux et était redevable d’une indemnité d’occupation.

il est ainsi important de se faire établir un reçu de la restitution des clés notamment en le faisant mentionner dans l état des lieux de sortie à la fin du bail d’habitation.

 

Congé donné par le locataire.

Dans un bail d’habitation régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut mettre fin au bail en donnant son congé.

Il convient de respecter certaines règles énoncées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du locataire n’a pas à être motivé mais doit clairement exprimer la volonté de mettre un terme au bail.

Le congé doit être adressé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

La durée de préavis est en principe de trois mois

Si les parties en conviennent la durée de préavis peut être différente.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit quelques exceptions à cette durée de principe et la réduit à un mois dans les cas suivants :

obtention d’un premier emploi

mutation

perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

Ce délai est réduit à un mois pour les personnes suivantes :

locataire dont l’état de santé d’un locataire de plus de 60 ans justifie un changement de domicile

locataire bénéficiaire du RMI

Les charges locatives doivent être justifiées pour être exigées.

Dans un arrêt du 8 décembre 2010, ( FS-P+B n° 09-71.124 ), la cour de cassation au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 a cassé l’arrêt de cour d’appel qui avait écarté la demande en remboursement de provision sur de charges de la locataire alors même qu’elle n’avait émis aucune réserve à la réception du décompte précédant la régularisation annuelle au motif que le bailleur n’avait pas tenu à sa disposition les pièces justificatives des charges ni communiqué le mode de répartition des charges.

Cet arrêt offre l’occasion de rappeler les dispositions de l’article 23 de la loi du juillet 1989 qui prévoit la possibilité de récupérer ses charges par provision mais avec l’obligation par le bailleur de procéder à une régularisation annuelle afin de comparer les provisions versées et les charges réellement dues pour permettre le remboursement du trop perçu ou le paiement du solde.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature des charges et dans les immeubles collectifs le mode de répartition.

Durant le mois qui suit l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les justificatifs.

Cette argumentation pourrait être développée pour faire échec à une clause résolutoire et l’expulsion si éventuellement le montant des charges provisionnées et à rembourser par le bailleur permet de solder par compensation la dette locative ou la réduire de telle sorte qu’elle soit inférieure à deux mois d’impayés, seuil nécessaire pour faire jouer la clause résolutoire.

Resiliation de bail pour impayés: extension de l’obligation de notification au Préfet.

Était déjà imposée la notification au préfet de l’assignation en constat de clause résolutoire du bail d’habitation ou en résiliation ou des demandes reconventionnelles tendant aux mêmes fins.

Désormais les demandes additionnelles en résiliation pour impayés doivent aussi être notifiées au Préfet. (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4-I, 2°)

Bail d’habitation: l’état des lieux revisité.

chek list-état des lieux
check liste de l'état des lieux
check list

L‘article 3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que qu’il convient d’établir l’état des lieux contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés

A défaut, il convient de recourir à huissier de justice.

Initiative de l’état des lieux

Cela peut se faire à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il faut le joindre au contrat.

Lorsque huissier de justice l’ établit , il en avise les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ainsi, à défaut de l’établir, la présomption de l’article 1731 du code civil ne s’applique pas à la demande de la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Il peut être complété

Cependant, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux par l’état des éléments de chauffage.

Dans certains cas la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables selon l’article 19.

Ainsi, il faut joindre ces références au contrat ainsi que les termes dudit article.

Enfin, la loi du 22 décembre 2010 ( art 22 ) complète ses dispositions en prévoyant

  • qu’ un tiers mandaté par les parties peut le dresser;
  • qu’en dehors de l’intervention d’un huissier, il faut établir l’état des lieux contradictoirement et amiablement ;
  • qu’en cas d’intervention d’un tiers, le locataire ne peut supportés ni directement ni indirectement les honoraires négociés
  • que lorsque l’huissier rédige l’état des lieux ,un décret en conseil d’État en fixe le coût de son intervention.

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La régularisation des charges locatives.

Il est fréquent que le paiement des charges locatives s’effectue par paiement d’une provision mensuelle.

Le bailleur est alors tenu d’effectuer une régularisation annuelle afin soit de solliciter un supplément si les provisions étaient insuffisantes pour couvrir les dépenses réelles ou restituer la partie trop perçue.

C’est aussi l’occasion d’ajuster le montant de la prévision.

Tel est le comportement vertueux du bailleur sinon il peut ne coûter cher.

La cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2012 ( 3eme ch FS+P=B n° 11-14174 ) a considéré comme ayant commis une faute le bailleur qui avait refusé pendant plusieurs années toute régularisation et toute modification du montant de la provision et avait sept années plus tard sollicité sur les cinq dernières années ( seulement pour cause de prescription) des rappels de charges qui équivalaient à trois fois le montant de la provision.

La cour de cassation a retenu certes que la demande de paiement était recevable mais qu’elle était fautive car déloyale et brutale, générant ainsi l’obligation d’indemniser le locataire.

Pour la petite histoire le rappel de charges était de 9000 € et les dommages alloués étaient de 10.000 €.

Le bailleur aura appris à ses dépens qu’un contrat s’exécute de bonne foi.