Le cadre du bail d’habitation.
C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit le bail d’habitation. Elle qui opère un équilibre entre le droit au logement et le droit de propriété.
Cette loi détaille les obligations du locataire et du bailleur.
Elle réglemente la fin du bail, les différentes formes de congés, la résiliation et l’expulsion.
Fin de bail
Le locataire est libre de donner son congé dont seule la durée varie. En revanche le bailleur ne peut donner congé que dans 3 cas ; pour habiter, vendre ou motifs légitime et sérieux.
La résiliation du bail d’habitation s’opère principalement en se fondant sur la clause résolutoire. Cette clause du bail d’habitation prévoit une résiliation en cas de non paiement de deux loyer, dépôt de garantie ou de non souscription de l’assurance habitation.
Il faut délivrer un commandement et en cas de non régularisation dans le délai de 2 mois, le bailleur peut solliciter la résiliation et l’expulsion.
Logement indécent
La question du logement décent nourrit le contentieux mais pas autant que les impayés de loyers, résiliation et expulsions.
A tort, les locataires pensent qu’ils peuvent retenir les loyers s’ils sont victimes de manquement du bailleur( exemple un logement décent. )
C’est très risqué car le non paiement est facilement constaté alors que le manquement à la décence est plus difficile à établir.
Néanmoins, parfois, on peut faire échec à une demande de résiliation en prouvant les manquements importants du bailleur.
Souvent, pour le locataire qui a repris le paiement des loyers, on obtient du juge la suspension de la résiliation du bail d’habitation qui est réputée non prononcée. Il faut alors que le locataire reprend les loyers et s’acquitte du paiement fractionné des arriérés de manière ponctuelle.
Juge compétent pour le bail d’habitation
Le bail d’habitation relève de la compétence du juge du contentieux de la protection. C’est un juge en général au fait des difficultés rencontrées par les locataires ou bailleurs. C’est une compétence d’attribution quel que soit le montant en jeu.
