Dans un arrêt du 8 décembre 2010, ( FS-P+B n° 09-71.124 ), la cour de cassation au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 a cassé l’arrêt de cour d’appel qui avait écarté la demande en remboursement de provision sur de charges de la locataire alors même qu’elle n’avait émis aucune réserve à la réception du décompte précédant la régularisation annuelle au motif que le bailleur n’avait pas tenu à sa disposition les pièces justificatives des charges ni communiqué le mode de répartition des charges.
Cet arrêt offre l’occasion de rappeler les dispositions de l’article 23 de la loi du juillet 1989 qui prévoit la possibilité de récupérer ses charges par provision mais avec l’obligation par le bailleur de procéder à une régularisation annuelle afin de comparer les provisions versées et les charges réellement dues pour permettre le remboursement du trop perçu ou le paiement du solde.
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature des charges et dans les immeubles collectifs le mode de répartition.
Durant le mois qui suit l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les justificatifs.
Cette argumentation pourrait être développée pour faire échec à une clause résolutoire et l’expulsion si éventuellement le montant des charges provisionnées et à rembourser par le bailleur permet de solder par compensation la dette locative ou la réduire de telle sorte qu’elle soit inférieure à deux mois d’impayés, seuil nécessaire pour faire jouer la clause résolutoire.