Resiliation de bail pour impayés: extension de l’obligation de notification au Préfet.

Était déjà imposée la notification au préfet de l’assignation en constat de clause résolutoire du bail d’habitation ou en résiliation ou des demandes reconventionnelles tendant aux mêmes fins.

Désormais les demandes additionnelles en résiliation pour impayés doivent aussi être notifiées au Préfet. (L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4-I, 2°)

Bail d’habitation: l’état des lieux revisité.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que l’état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il est joint au contrat.

Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l’article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

La loi du 22 décembre 2010 ( art 22 ) complète ses dispositions en prévoyant

* que l’état des lieux peut être dressé par un tiers mandaté par les parties ;

* qu’en dehors de l’intervention d’un huissier, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement ;

* qu’en cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire

* que lorsque l’état des lieux est rédigé par un huissier, le coût de son intervention est fixé par décret en conseil d’État.

La régularisation des charges locatives.

Il est fréquent que le paiement des charges locatives s’effectue par paiement d’une provision mensuelle.

Le bailleur est alors tenu d’effectuer une régularisation annuelle afin soit de solliciter un supplément si les provisions étaient insuffisantes pour couvrir les dépenses réelles ou restituer la partie trop perçue.

C’est aussi l’occasion d’ajuster le montant de la prévision.

Tel est le comportement vertueux du bailleur sinon il peut ne coûter cher.

La cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2012 ( 3eme ch FS+P=B n° 11-14174 ) a considéré comme ayant commis une faute le bailleur qui avait refusé pendant plusieurs années toute régularisation et toute modification du montant de la provision et avait sept années plus tard sollicité sur les cinq dernières années ( seulement pour cause de prescription) des rappels de charges qui équivalaient à trois fois le montant de la provision.

La cour de cassation a retenu certes que la demande de paiement était recevable mais qu’elle était fautive car déloyale et brutale, générant ainsi l’obligation d’indemniser le locataire.

Pour la petite histoire le rappel de charges était de 9000 € et les dommages alloués étaient de 10.000 €.

Le bailleur aura appris à ses dépens qu’un contrat s’exécute de bonne foi.

Le devoir de fidélité pendant la procédure de divorce.

L’un des devoirs essentiels du mariage est la fidélité.

Tant que le couple n’est pas divorcé, il demeure soumis aux obligations du mariage e sauf celles dont il est dispensé par le juge telle la cohabitation après l’ordonnance de non conciliation.

Un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 3 juillet 2012 nous rappelle que l’intensité de ses devoirs s’amenuise pendant la procédure de divorce et par conséquent sa sanction.

S’agissant d’une relation adultère pendant la procédure alors que le couple était séparé depuis un certain temps, la cour a jugé que l’adultère commis deux après l’ordonnance de conciliation ne saurait constituer une faute selon l’article 242 du code civil, c’est à dire que ce n’est pas une faute grave.

Procédure de divorce et mesure de protection.

Que faire lorsqu’un des époux est placé sous mesure de protection; sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle?

Si l’époux placé sous tutelle souhaite divorcer, la demande doit être formée par son tuteur avec l’autorisation du conseil de famille s’il en existe un ou du juge des tutelles.

Le majeur en curatelle peut engager l’action avec l’assistance de son curateur.

Si l’époux défendeur est sous tutelle, l’action est engagée contre le tuteur et s’il est sous curatelle la procédure de divorce est engagée contre le protégé assisté de son curateur.

Si la mesure de protection était confiée à l’époux, il faut faire désigner un administrateur ad hoc.

Si l’époux est sous sauvegarde de justice, seules les mesures provisoires peuvent être ordonnées par le Juge aux affaires familiales. Pour que la demande en divorce soit examinée, il convient d’organiser la tutelle ou la curatelle.

La pension alimentaire due aux enfants.

Le parent doit verser une pension alimentaire pour l’entretien de son enfant si la résidence habituelle de l’enfant est fixée au domicile de l’autre parent ou s’il est confié à un tiers ou à un établissement éducatif.

La pension alimentaire est versée :

au parent qui exerce seul l’autorité parentale ,

au parent chez lequel l’enfant réside habituellement, en cas d’exercice en commun de l’autorité parentale,

au tiers ou à l’établissement éducatif auquel l’enfant a été confié.

Le montant de la pension alimentaire dépend des ressources des parents mais aussi des besoins des enfants. Elle est indexée. Un parent indigent peut voir la pension alimentaire suspendue. Dans ce cas là comme en cas de non paiement, il peut être utile de solliciter de la CAF l’allocation soutien familial

la résidence alternée n’exclut pas systématiquement le versement de la pension alimentaire en cas de différence de revenus entre les parents.

Un changement peut justifier une modification à la hausse ou à la baisse du montant de la pension voir la suppression.

Enfin, la majorité ne met pas un terme à l’obligation alimentaire, l’enfant majeur doit avoir acquis sa dépendance économique.

Le Divorce.

Le mariage se dissout par le divorce qui est prononcé à l’issue d’une procédure judiciaire devant le Juge aux affaires familiales nécessitant l’intervention d’un avocat.

Il existe quatre cas de divorce: le divorce par consentement mutuel, le divorce accepté, le divorce pour altération définitive du lien conjugal et le divorce pour faute.

1- Le divorce par consentement mutuel : (articles 230 et suivants du code civil )

Il suppose que les époux s’entendent sur le principe du divorce, sur ses conséquences ( résidence des enfants, droit de visite et d’hébergement, contribution à l’entretien et l’éducation des enfants, prestation compensatoire etc …) et sur la liquidation du régime matrimonial.

Dans ce type de divorce les époux n’ont pas à exposer la raison de la rupture.

L’introduction de la procédure s’opére par le dépôt d’une requête conjointe qui saisit le juge et à laquelle est jointe la convention qui est soumise à celui ci afin qu’il l’homologue.

Cette convention règle les conséquences du divorce, et la liquidation et le partage du régime matrimonial qui est nécessairement formalisée dans un acte notarié s’il existe un bien immobilier commun.

S’il n’y a pas lieu à liquidation, il faut une déclaration en ce sens.

Le juge entend les époux séparément et s’assure de leur volonté de divorcer et leur consentement libre et éclairé.

Le juge peut refuser l’homologation s’il constate que le consentement est vicié ou que la convention ne préserve pas suffisamment les intérêts d’un des enfants ou d’un époux.

Dans cette procédure, les deux époux peuvent faire le choix du même avocat et le divorce peut être prononcé à l’issue d’une seule audience.

Ce divorce n’est pas susceptible d’appel mais seulement d ‘un pourvoi en cassation dans un délai de quinze jours à compter de la décision qui prononce le divorce.

2- Divorce pour acceptation du principe de la rupture du mariage : (articles 233 et 234 du code civil )

Cela correspond à la situation où les époux s’entendent sur le principe du divorce mais pas sur ses effets.

Cette acceptation du principe du divorce n’est pas susceptible de rétractation même par la voie de l’appel.

Le principe de l’acceptation peut être constaté par le Juge lors de l’audience de non conciliation par la rédaction d’un procès verbal d’acceptation ou ultérieurement par la signification par chacun des époux d’un acte d’acceptation.

Le divorce est alors prononcé sans énonciation du motif.

Le juge tranche les autres points que lesquels les époux ne s’entendent.

Le jugement est susceptible d’appel sauf en ses dispositions relatives au prononcé du divorce.

3- Le divorce pour faute : (articles 242à 246 du code civil )

Ce divorce est prononcé en cas de violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage qui rend intolérable le maintien de la vie commune.

Cette définition laisse une place importante à l’appréciation du Juge.

L’extrême difficulté de ce divorce consiste à prouver la réalité de fautes qui souvent sont commises dans l’intimité du couple.

La réconciliation qui a pu intervenir depuis les faits allégués comme fautifs empêche de les invoquer comme motif du divorce.

Le divorce peut être prononcé au tort exclusif d’un époux ou au torts partagés.

La particularité de ce type de divorce réside dans le fait qu’elle autorise une demande en dommages et intérêts contre l’époux fautif.

Les torts d’un époux ne suffisent plus pour le priver de la prestation compensatoire à laquelle il pourrait prétendre.

Le jugement de divorce peut être frappé d’appel dans un délai d’un mois en toutes ses dispositions.

4- Divorce pour altération définitive du lien conjugal ;( articles 237 et 238 du code civil )

L’altération définitive résulte de la cessation de la communauté de vie entre les époux lorsqu’ils vivent séparément depuis deux ans lors de l’assignation en divorce.

Si concurremment, le juge est saisi d’une demande en divorce pour faute et d’une demande en divorce pour altération définitive du lien conjugal le juge examine en premier lieu celle fondée sur la faute.

L’époux défendeur peut demander des dommages et intérêts pour réparer des conséquences d’une exceptionnelle gravité qu’il subit du fait de la rupture.